ক্রেতার সাথে প্রথম লেনদেন শেষ হওয়ার আগে বিকাশকারী একটি দায় বীমা চুক্তি জারি করতে বাধ্য। অন্যথায়, তিনি Rosreestr এর সাথে এটি নিবন্ধন করতে সক্ষম হবেন না। এইগুলি এবং অন্যান্য সংযোজনগুলি 2014 সালে ফেডারেল আইন নং 294 দ্বারা করা হয়েছিল কিছু নির্দিষ্ট আইনী আইনের সংশোধনের উপর৷
সারাংশ
2014 সাল থেকে, নির্মাণ কোম্পানি শেয়ার্ড কনস্ট্রাকশনে ডেভেলপারের জামিন বা নাগরিক দায় বীমা জারি করে বাধ্যবাধকতা পূরণ নিশ্চিত করতে বাধ্য। এটি ক্রেতাকে অপ্রত্যাশিত পরিস্থিতিতে তাদের তহবিল ফেরত দেওয়ার অনুমতি দেবে৷
গৃহীত বিলটি এর জন্য বিকাশকারীর দায়িত্ব নির্ধারণ করে:
- দায়বদ্ধতা পরিহার;
- অসমাপ্ত বস্তুর বিতরণ;
- হস্তান্তরের আগে দেউলিয়াত্ব।
বিশেষজ্ঞরা আশঙ্কা করছেন যে উদ্ভাবনগুলি এর জন্য উচ্চ মূল্যের দিকে নিয়ে যাবে৷সম্পত্তি. সরকার আশ্বস্ত করেছে যে এই কারণগুলি পরস্পর সম্পর্কিত নয়। বীমা খরচ, এমনকি একটি বড় কোম্পানির জন্য, লেনদেনের পরিমাণের 1%। ডেভেলপারদের তাদের বাজেট থেকে এই খরচের জন্য তহবিল বরাদ্দ করতে হবে।
বস্তু
ভাগ করা নির্মাণের জন্য নির্মাতার দায় বীমা গ্রাহকদের সম্পত্তির স্বার্থ রক্ষা করে। এই চুক্তিটি ক্রেতাদের জন্য প্রাথমিকভাবে লাভজনক। কোম্পানি সম্পূর্ণ বাড়ি বা অ্যাপার্টমেন্ট আলাদাভাবে বীমা করতে পারে।
গ্রাহক
চুক্তিটি ইক্যুইটি হোল্ডারদের পক্ষে শেষ হয়েছে৷ নির্দিষ্ট পরিস্থিতিতে, তারা একটি অর্থপ্রদান পাবে। বিকাশকারী একটি নির্ভরযোগ্য উচ্চ-মানের বস্তু হস্তান্তর করার দায়িত্ব নেয়। বীমাকারী গ্রাহককে লেনদেনের পরিবর্তন এবং পারিশ্রমিক প্রদান সম্পর্কে অবহিত করতে বাধ্য। নির্মাণ প্রক্রিয়া চলাকালীন ইক্যুইটি হোল্ডাররা পরিবর্তন হলে, এটি অবশ্যই চুক্তিতে নির্দেশিত হবে, যেহেতু পরবর্তী অংশগ্রহণকারীর সাথে একটি পৃথক নথি তৈরি করা হয়েছে।
বীমাদাতা
সব আইসি-তে এই ধরনের চুক্তি করার প্রবণতা নেই। এটা বিশ্বাস করা হয় যে এই ধরনের লেনদেন ক্ষতি নিয়ে আসে। তাছাড়া, কোম্পানিকে অবশ্যই কিছু প্রয়োজনীয়তা পূরণ করতে হবে:
- ৫ বছরেরও বেশি সময় ধরে বাজারে কাজ করে;
- আর্থিক স্থিতিশীলতার প্রয়োজনীয়তা পূরণ করুন;
- ভবিষ্যত সময়ের জন্য একটি ইতিবাচক উন্নয়ন দৃষ্টিভঙ্গি আছে;
- প্রচলনে কমপক্ষে 400 মিলিয়ন রুবেল, সেইসাথে 120 মিলিয়ন রুবেল পরিমাণে অনুমোদিত মূলধন থাকতে হবে।
ভাড়া
ভাগ করা নির্মাণ খরচের জন্য নির্মাতার বীমাব্যয়বহুল 2015 সালে গড় হার ছিল 0.5-0.8%। দীর্ঘমেয়াদী চুক্তির জন্য, ট্যারিফ 10-30% কমানো যেতে পারে। বীমা কোম্পানী (IC) নিজেই হার নির্ধারণ করে, এবং বার্ষিক শতাংশের জন্য সহগ গণনা করে, যেহেতু বিকাশকারী সম্পূর্ণরূপে বাধ্যবাধকতাগুলি এড়াতে পারে এমন সম্ভাবনা সবসময় থাকে।
কী হার নির্ধারণ করে:
- হোল্ডিংয়ে ডেভেলপারের অংশগ্রহণ।
- আগের লেনদেনের ইতিবাচক অভিজ্ঞতা: সময়সীমা, বস্তুর সংখ্যা, বিভিন্ন অঞ্চলে কাজ, কোনো অভিযোগ নেই।
- আর্থিক স্থায়িত্ব।
- আইনি সহায়তা: সমস্ত নথি এবং অনুমতির প্রাপ্যতা।
- নির্মাণ পর্ব।
- সময়সীমা।
- শেয়ারহোল্ডারদের সংখ্যা।
চুক্তি সম্পাদন
একটি DDU নিবন্ধন করতে, বিকাশকারীকে অবশ্যই Rosreestr-এর কাছে একটি চুক্তি জমা দিতে হবে৷ এটি করার জন্য, আপনাকে নিম্নলিখিত নথি সংগ্রহ করতে হবে:
- প্রকল্প ঘোষণা;
- নির্মাণ কাজ চালানোর অনুমতি;
- রাষ্ট্র নিবন্ধন শংসাপত্র;
- ভাগ করা নির্মাণ চুক্তি;
- সংবিধিবদ্ধ নথির কপি;
- সম্ভাব্যতা সমীক্ষা;
- আর্থিক বিবৃতির অনুলিপি;
- পাওনাদারদের উপর ডেটা;
- ব্যাংক লোনে কোন অপরাধের শংসাপত্র।
কি সুরক্ষিত
ভাগ করা নির্মাণের জন্য নির্মাতার দায় বীমা মানে ক্ষতিপূরণ প্রদানের অর্থ যদি ডেভেলপার বাধ্যবাধকতাগুলি পূরণ না করে, যা আদালতের সিদ্ধান্ত দ্বারা নিশ্চিত করা হয় বাকোম্পানির দেউলিয়াত্ব। নির্মাণের সময় বা কমিশনের মেয়াদ বাড়ানোর সময় হিমায়িত হওয়ার ক্ষেত্রে এই পরিমাণ অর্থ প্রদান করা হয় না। পরিমাণ চুক্তির মূল্যের উপর নির্ভর করে। এর কম হতে পারে না:
- বস্তুর খরচ;
- 1 বর্গক্ষেত্রের জন্য গড় বাজার হার। এই অঞ্চলে আবাসনের পরিমাণ।
আইন প্রিমিয়ামের সর্বোচ্চ পরিমাণও সীমাবদ্ধ করে।
নিম্নলিখিত ক্ষেত্রে বীমা হিসাবে স্বীকৃত:
- নির্মাণ বাধা;
- ডেভেলপার দেউলিয়া;
- আবাসন পাচ্ছেন না;
- বস্তু সম্পদ ফেরত দিতে অস্বীকৃতি, ইত্যাদি
আইনগত পরিবর্তন
2014 সালে, ফেডারেল আইন নং 294 সংশোধন করা হয়েছিল, যা অনুযায়ী নির্মাণে ইক্যুইটি অংশগ্রহণের বিকাশকারীর দায় বীমা এখন বাধ্যতামূলক৷ চুক্তিগুলি বিকাশকারীরা নিজেরাই তৈরি করে। তারা কার সাথে চুক্তি স্বাক্ষর করবে তাও বেছে নেয়: একটি কোম্পানি, একটি ব্যাংক, একটি বিশেষ কোম্পানির সাথে।
বাধ্যতামূলক বীমা কোম্পানির সকল সদস্য যৌথভাবে এবং পৃথকভাবে দায়বদ্ধ। কোনো ব্যাংকের সঙ্গে চুক্তি হলে কাগজপত্র সংগ্রহে অনেক সময় ব্যয় হয়। বস্তুর মূল্যের একটি 30% জমা দিতে হবে, যা আর্থিক প্রতিষ্ঠানের জন্য গ্যারান্টি হিসাবে কাজ করে। উপরন্তু, কেন্দ্রীয় ব্যাংক এই ধরনের ব্যাঙ্কগুলির জন্য নিজস্ব প্রয়োজনীয়তা নির্ধারণ করে:
- ন্যূনতম মেয়াদ - ৫ বছর;
- নিবন্ধিত মূলধন 200 মিলিয়ন;
- সম্পত্তির মূল্য 1 বিলিয়ন রুবেল৷
ডেভেলপারদের জন্য গ্যারান্টি ইস্যু করার চেয়ে ঋণ পাওয়া বেশি লাভজনক। আর্থিক প্রতিষ্ঠানওনির্মাণে একটি ইক্যুইটি অংশগ্রহণ চুক্তির বীমাকে লাভজনক পণ্য হিসাবে বিবেচনা করুন৷
কোন কোম্পানির সাথে চুক্তি স্বাক্ষর করা ভালো। শক্তিশালী প্রতিযোগিতার মুখে, বীমাকারীরা কম শুল্ক এবং দাম দিয়ে গ্রাহকদের আকৃষ্ট করার চেষ্টা করছে। চুক্তির পুরো মেয়াদ জুড়ে এই ধরনের লেনদেনের হার স্থির থাকে। ভাগ করা নির্মাণের জন্য বিল্ডারের দায় বীমা কাজ শেষ হওয়ার পরে প্রদান করা হয়। আরেকটি সুবিধা হল কাগজপত্রের গতি। বিমাকৃত ব্যক্তি নিজেই ডেভেলপার, সুবিধাভোগী শেয়ারহোল্ডার। প্রতিটি বাসস্থানের জন্য আলাদাভাবে বিধানের পদ্ধতি নির্বাচন করা হয়েছে।
ভাগ করা নির্মাণের জন্য নির্মাতার দায় বীমা
কোম্পানিগুলিকে জামানত প্রদান করতে হবে৷ প্রায়শই এটি সেই জমি যেখানে বস্তুটি অবস্থিত হবে। উপরন্তু, নথিতে দায়বদ্ধতাগুলি কীভাবে সুরক্ষিত করা যায় তা বর্ণনা করা হয়েছে। কাগজপত্রগুলি প্রথম শেয়ার চুক্তির রাষ্ট্র নিবন্ধনের আগে স্বাক্ষরিত হয় এবং বস্তুটি হস্তান্তর না হওয়া পর্যন্ত বৈধ। লেনদেনের সমাপ্তি কোম্পানিটিকে তার বৈধতার সময়কালে ঘটে যাওয়া মামলাগুলির জন্য ক্ষতিপূরণ প্রদানের বাধ্যবাধকতা থেকে মুক্তি দেয় না৷
আপনি সম্পূর্ণ বাড়ি বা প্রতিটি অ্যাপার্টমেন্ট আলাদাভাবে বীমা করতে পারেন। প্রথম বিকল্পটি লাভজনক নয়। সমস্ত অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি করা হবে তা নিশ্চিত করতে বিকাশকারীকে অবিলম্বে একটি বড় পরিমাণ জমা করতে হবে। দ্বিতীয় সমস্যা হল এই ধরনের চুক্তির অধীনে কে সুবিধাভোগী তা নির্ধারণ করা কঠিন।
প্রথম কিস্তি জমা হওয়ার মুহূর্ত থেকে নথিটি কার্যকর হবে৷ চুক্তির অধীনে ভাগ করা নির্মাণের জন্য বিকাশকারীর বীমা একটি ফ্র্যাঞ্চাইজের জন্য প্রদান করে না। চুক্তির বাকি শর্তাবলী মানসম্মত:
- বীমাকারী ক্ষতিপূরণের পরিমাণ সম্পর্কে শেয়ারহোল্ডারদের অবহিত করার দায়িত্ব নেয়;
- কোম্পানি ডেভেলপারের বিরুদ্ধে রিগ্রেশন দাবি করতে পারে;
- বীমাকারী চুক্তির তাড়াতাড়ি সমাপ্তির সমস্ত মালিককে অবহিত করতে বাধ্য;
- চুক্তির সময়কাল নির্মাণের সময়কালের উপর নির্ভর করে।
রিফান্ডের পরিমাণ মূল্য এবং হারের উপর নির্ভর করে। এটি অবশ্যই বাসস্থানের মোট এলাকার মান অতিক্রম করতে হবে। কোম্পানী নিজেই সিদ্ধান্ত নেয় কিভাবে পেমেন্ট করা হবে: একক বা কিস্তিতে।
ভাগ করা নির্মাণে বিকাশকারীর দায় বীমার সমস্যা
এই চুক্তিটি খুবই নির্দিষ্ট। আসলে, আমরা ডেভেলপারের আর্থিক ঝুঁকি রক্ষার কথা বলছি। কোম্পানির একটি পছন্দ আছে - একটি নীতি বা একটি গ্যারান্টি জারি করা. দ্বিতীয় বিকল্পটি আরও বেশি পছন্দনীয়, যেহেতু ক্রেডিট প্রতিষ্ঠানগুলির ইতিমধ্যেই একটি প্রতিষ্ঠিত প্রক্রিয়া, স্কোরিং সিস্টেম, বিশেষজ্ঞ যারা ঝুঁকি মূল্যায়ন করে, সেইসাথে কাঠামোগুলি যেগুলি WIP-এর সমাপ্তি সংগঠিত করে। SC এই ধরনের সুবিধা নিয়ে গর্ব করতে পারে না। কিন্তু তারা কম রেট অফার করে। মানুষ এই সত্যে অভ্যস্ত যে ব্যাংকিং পরিষেবাগুলি ব্যয়বহুল। এটি সত্য কারণ বাণিজ্যে ঝুঁকি বেশি। যদিও আইন সংশোধনের পর কোম্পানিগুলোর শুল্কও বেড়েছে।
বীমাভাগ করা নির্মাণে বিকাশকারীর দায় ক্ষতির ক্রমবর্ধমান প্রভাবের জন্য প্রদান করে। একটি সংকট পরিস্থিতিতে (আবাসনের চাহিদা হ্রাস, বন্ধকের হার বৃদ্ধি), সমস্ত বিকাশকারী একবারে ক্ষতির সম্মুখীন হবে, এবং শুধুমাত্র একজন বাজার অংশগ্রহণকারী নয়৷
আরেকটি সমস্যা হল বিদেশী বাজারেও ঝুঁকি পুনঃবীমা করতে না পারা। আন্তর্জাতিক অনুশীলনে, এই ধরনের অপারেশনগুলিতে বন্ড (গ্যারান্টি) ব্যবহার করা হয়। তবে তাদের কার্যকারিতা রাশিয়ান আইনে অন্তর্ভুক্ত নয়। এই ধরনের একটি পণ্যের প্রধান পার্থক্য হল যে বীমাকারী একটি প্রতিশ্রুতি হিসাবে নির্মাণাধীন একটি সুবিধা নিতে পারেন৷
কেন্দ্রীয় ব্যাঙ্ক বীমা কোম্পানিগুলির জন্য প্রয়োজনীয়তা বাড়িয়েছে যেগুলি বিকাশকারীদের পরিষেবা প্রদান করতে পারে - মূলধনের ন্যূনতম পরিমাণ বৃদ্ধি করেছে৷ এটি সম্ভাব্য বীমাকারীদের বৃত্তকে ব্যাপকভাবে সংকীর্ণ করে - 19টি সংস্থা পর্যন্ত। যেসব কোম্পানি আগে ডেভেলপারদের সাথে চুক্তির 80% জন্য দায়ী তারা নতুন তালিকা ছেড়েছে। তাদের কি হবে এখন অজানা। সম্ভবত, "সাদা" তালিকা থেকে কোম্পানিগুলির সাথে নতুন চুক্তি শেষ করার প্রয়োজন হবে। লাইসেন্স প্রত্যাহার করা হলে, 6 মাসের মধ্যে পূর্বে সমাপ্ত লেনদেনের জন্য IC দায়ী। তারপরে এটি নথিগুলি বন্ধ করে দেয় বা অন্য বাজার অংশগ্রহণকারীর কাছে পোর্টফোলিও এবং দায় হস্তান্তর করে। বিপজ্জনক উত্পাদন সুবিধার মালিকদের জন্য OSAGO বা দায় বীমার বিপরীতে, এই পরিষেবাটিতে অন্যান্য ধরণের সুরক্ষা অন্তর্ভুক্ত করা হয় না, যেমন ক্ষতিপূরণ তহবিল যা বীমাকারীর দেউলিয়া হওয়ার পরে নাগরিকদের অর্থ প্রদানের সাথে মোকাবিলা করবে। ইকুইটি বাজারআবাসন নির্মাণ মহান. কিন্তু ডেভেলপারদের কার্যক্রম নিয়ন্ত্রণ করার কোনো সুপ্রতিষ্ঠিত উপায় এখনো নেই।
