অনেক মানুষ অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিং নির্মাণের পর্যায়ে অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে পছন্দ করেন। এটি আপনাকে কম খরচে বস্তু কিনতে দেয়। এই প্রক্রিয়াটিকে নির্মাণে ইক্যুইটি অংশগ্রহণ বলা হয়। সুদ ধারককে তহবিলের ক্ষতি থেকে নির্ভরযোগ্যভাবে সুরক্ষিত করার জন্য, একজনকে দক্ষতার সাথে বিকাশকারীর পছন্দের সাথে যোগাযোগ করা উচিত, পাশাপাশি একটি সাবধানে আঁকা চুক্তি অধ্যয়ন করা উচিত। এই নথিটিই অসমাপ্ত বস্তুর ক্রেতাদের অধিকার রক্ষা করে৷
ইক্যুইটি অংশগ্রহণের সারাংশ
প্রক্রিয়াটি অনুমান করে যে বহু-অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিংগুলি ভবিষ্যতের অ্যাপার্টমেন্ট ক্রেতাদের খরচে নির্মিত হচ্ছে৷ তারা একটি বাড়ি নির্মাণে বিনিয়োগ করে এবং এটি চালু হওয়ার পরে, তারা অ্যাপার্টমেন্টের মালিকানা নিবন্ধন করতে পারে৷
প্রক্রিয়াটি ফেডারেল আইন নং 214 "অন শেয়ার্ড কনস্ট্রাকশন" এর একটি বিশেষ আইন দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হয় এবং ইক্যুইটি হোল্ডারদের অধিকার সুরক্ষার নিশ্চয়তা দিতে এতে নিয়মিত বিভিন্ন পরিবর্তন করা হয়৷ নির্মাণে ইক্যুইটি অংশগ্রহণের প্রধান বৈশিষ্ট্যগুলির মধ্যে রয়েছে:
- প্রতিটি পক্ষের অধিকার এবং বাধ্যবাধকতাগুলি পরেই প্রদর্শিত হবে৷চুক্তি স্বাক্ষর;
- DDU সহযোগিতার সমস্ত সূক্ষ্মতা নির্দিষ্ট করে, এবং এতে বিভিন্ন চুক্তির লক্ষণ রয়েছে, যার মধ্যে একটি বিনিয়োগ এবং চুক্তি চুক্তির পাশাপাশি পরিষেবা এবং বিক্রয় এবং ক্রয়ের বিধান অন্তর্ভুক্ত রয়েছে;
- একটি অ্যাপার্টমেন্ট এমন একটি চুক্তির অধীনে কেনা হয়, যা একটি অসমাপ্ত বাড়িতে অবস্থিত;
- এই ধরনের পরিস্থিতিতে, অসংখ্য ইক্যুইটি হোল্ডার আকৃষ্ট হয়, যা বিকাশকারীর পক্ষে ন্যূনতম নিজস্ব অর্থ বিনিয়োগে একটি বস্তু তৈরি করা সম্ভব করে তোলে;
- শুধু একজন ব্যক্তি নয়, একটি কোম্পানিও শেয়ারহোল্ডার হতে পারে;
- অংশগ্রহণকারীরা প্রকল্পের পরিবর্তন, রেফারেন্সের শর্তাবলী এবং বাড়ি নির্মাণের অন্যান্য শর্তাবলীকে প্রভাবিত করতে পারে না।
প্রায়শই, যে নাগরিকরা নির্মাণাধীন বাড়িতে অ্যাপার্টমেন্ট কেনেন তারা ডেভেলপারদের প্রতারণা বা দেউলিয়া হওয়ার সম্মুখীন হন। এই ক্ষেত্রে, শেয়ারহোল্ডারের অধিকার DDU এর বিধান দ্বারা সুরক্ষিত হয়। কঠিন পরিস্থিতিতে, অন্যান্য কোম্পানি বা তহবিল সংগ্রহের সাথে জড়িত ব্যক্তিদের নির্মাণে ইক্যুইটি অংশগ্রহণের দায়িত্ব দেওয়া যেতে পারে।
লেজিসলেটিভ রেগুলেশন
একটি অসমাপ্ত সুবিধার মধ্যে একটি বাড়ি কেনার সময়, আপনার ফেডারেল আইন নং 214 এর মৌলিক আইনের বিধানগুলিতে মনোযোগ দেওয়া উচিত। এটি 2004 সালে গৃহীত হয়েছিল এবং তিনিই সমস্ত সম্পর্ক নিয়ন্ত্রণ করেন যা উদ্ভূত হয়। বিকাশকারী এবং ইক্যুইটি হোল্ডারদের মধ্যে। এই আইন প্রণয়নে অনেক পরিবর্তন ও সংশোধন করা হয়েছে। এটি অসংখ্য অংশ এবং অনুচ্ছেদে বিভক্ত, যার প্রত্যেকটির নিজস্ব উদ্দেশ্য রয়েছে। মূল পরিবর্তন এবং বিধান অন্তর্ভুক্ত:
- নিয়মগুলি নির্দেশিতনির্মাণে ইক্যুইটি অংশগ্রহণের বিষয়ে একটি চুক্তি তৈরি এবং সমাপ্ত করা;
- তৃতীয় পক্ষের কাছে অধিকার হস্তান্তর করার সম্ভাবনা নির্ধারিত;
- ডেভেলপাররা চুক্তির অধীনে তাদের বাধ্যবাধকতা পূরণ না করলে তাদের জন্য অপরাধমূলক দায় রয়েছে;
- যেকোন উপায়ে, ডেভেলপারদের অবশ্যই ইক্যুইটি হোল্ডারদের দ্বারা তহবিল স্থানান্তরের উদ্দেশ্যে বিশেষ অ্যাকাউন্ট খুলতে হবে, এবং অর্থটি একচেটিয়াভাবে সুবিধা নির্মাণের জন্য ব্যবহার করা যেতে পারে;
- ডেভেলপারদের অবশ্যই তাদের নিজস্ব অফিসিয়াল ওয়েবসাইট থাকতে হবে, যা তাদের কাজের সমস্ত তথ্য প্রকাশ করে, যার মধ্যে রয়েছে প্রকল্প, পারমিট এবং অন্যান্য নথি।
এখন সমস্ত বিকাশকারী ইক্যুইটি হোল্ডারদের কাছে অর্থ স্থানান্তর করার জন্য ডিজাইন করা একটি এসক্রো অ্যাকাউন্ট খোলেন। ভাগ করা নির্মাণে অংশগ্রহণের বিষয়ে ফেডারেল আইন নির্দেশ করে যে এই ধরনের অ্যাকাউন্ট শুধুমাত্র তহবিলের সম্পূর্ণ ব্যবহারের পরে বন্ধ করা হয়। এই ধরনের শর্ত অধিকার নিয়োগের বাধা হয়ে দাঁড়াতে পারে না।
অতিরিক্ত, আইনটি একটি ক্ষতিপূরণ তহবিল তৈরি করার প্রয়োজনীয়তার জন্য সরবরাহ করে। এটি ইক্যুইটি হোল্ডারদের জন্য বীমা দ্বারা প্রতিনিধিত্ব করা হয়, কারণ যদি কোনো কারণে ডেভেলপার তার বাধ্যবাধকতা পূরণ না করে, তাহলে ইক্যুইটি হোল্ডারদের ক্ষতি এই তহবিল থেকে তহবিলের খরচে কভার করা হয়৷
সুবিধা এবং অসুবিধা
একটি বাড়ি কেনার জন্য DDU ব্যবহার করে প্রত্যেক গৃহ ক্রেতার জন্য অনেক সুবিধা রয়েছে, কিন্তু এই ধরনের সিদ্ধান্তের কিছু অসুবিধা বিবেচনা করা গুরুত্বপূর্ণ। রিয়েল এস্টেট বস্তুর শেয়ার্ড নির্মাণে অংশগ্রহণ ঝুঁকিপূর্ণ বলে মনে করা হয়বিকাশকারী বিভিন্ন কারণে তার বাধ্যবাধকতা পূরণে ব্যর্থ হওয়ার সম্ভাবনা সবসময় থাকে।
| ফল | অপরাধ |
| অবজেক্টের জন্য একটি কম খরচ সেট করা হয়, যা প্রাথমিক বা মাধ্যমিক বাজারে সমাপ্ত অ্যাপার্টমেন্টের দামের চেয়ে অনেক কম |
আবাসন সম্পূর্ণ হওয়ার জন্য যথেষ্ট দীর্ঘ অপেক্ষা করতে হবে, তাই এই সুযোগটি এমন লোকেরা ব্যবহার করে যাদের আগে থেকেই থাকার জায়গা আছে |
| অনেক ডেভেলপার একটি বাড়ি তৈরির পুরো সময়ের জন্য কিস্তি অফার করে, যা আপনাকে DDU আঁকার সময় প্রাথমিক প্রয়োজনীয় পরিমাণ তহবিল ছাড়াই একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে দেয় | প্রায়শই, ইক্যুইটি হোল্ডারদের একটি বস্তুর বিতরণে বিলম্বের সাথে মোকাবিলা করতে হয়, তাই আদালতের মাধ্যমে একটি জরিমানা আদায় করা প্রয়োজন হয় |
| আবাসন প্রাপ্তি আইন দ্বারা নিশ্চিত, তাই ইক্যুইটি হোল্ডাররা এখনও অ্যাপার্টমেন্ট বা ক্ষতির জন্য ক্ষতিপূরণ গণনা করতে সক্ষম হবেন | যদি, বিভিন্ন কারণে, অ্যাপার্টমেন্টটি পূর্বে সম্মত আকার বর্গাকার দ্বারা অতিক্রম করে, তাহলে আপনাকে একটি নির্দিষ্ট পরিমাণ অর্থ প্রদান করতে হবে |
| আইনটি বিকাশকারীদের উপর কঠোর এবং অসংখ্য প্রয়োজনীয়তা আরোপ করে, যাতে আপনি কোম্পানির নির্ভরযোগ্যতা সম্পর্কে নিশ্চিত হতে পারেন |
জালিয়াতির সম্মুখীন হওয়া অস্বাভাবিক নয়, উদাহরণস্বরূপ, ডেভেলপার একটি অ্যাপার্টমেন্ট বেশ কয়েকটি শেয়ারহোল্ডারের কাছে বিক্রি করে বা অন্যান্য স্কিমগুলি আইনকে ফাঁকি দেওয়ার জন্য ব্যবহার করা হয়, যার ফলে মামলার প্রয়োজন হয় |
| যদি কোম্পানি নির্ধারিত তারিখের মধ্যে বাড়িটি হস্তান্তর না করে, তাহলে ইক্যুইটি হোল্ডাররা বিলম্বের প্রতিটি দিনের জন্য গণনা করা একটি ভাল জরিমানা গণনা করতে পারে | প্রায়শই একটি কোম্পানি নিজেকে দেউলিয়া ঘোষণা করে, যার ফলে বাড়িটি অন্য ডেভেলপারের কাছে স্থানান্তরিত হয় এবং এই সমস্ত বস্তুটির নির্মাণের সময়কে নেতিবাচকভাবে প্রভাবিত করে |
উপরের সুবিধা এবং বিয়োগের কারণে, প্রতিটি ব্যক্তিকে স্বাধীনভাবে সিদ্ধান্ত নিতে হবে যে নির্মাণে ইক্যুইটি অংশগ্রহণ তার জন্য উপযুক্ত এবং উপকারী কিনা।
কিভাবে DDU তে বাড়ি কিনবেন?
প্রক্রিয়াটিকে খুব বেশি জটিল বলে মনে করা হয় না, তবে এটি লাভজনক এবং কার্যকর তা নিশ্চিত করতে, সম্ভাব্য ক্রেতাদের অবশ্যই কিছু অনুক্রমিক পদক্ষেপ অনুসরণ করতে হবে৷
ডেভেলপারের সাথে যোগাযোগ করার আগে, তার সম্পর্কে পর্যালোচনাগুলি খুঁজে বের করা, অফিসিয়াল ডকুমেন্টেশন অধ্যয়ন করা এবং একটি নির্দিষ্ট বাড়ির নির্মাণ কত দ্রুত সম্পন্ন হয়েছে তাও পরীক্ষা করা গুরুত্বপূর্ণ৷
কোম্পানীর বিবরণ পান
প্রথমত, আপনাকে নিশ্চিত করতে হবে যে সত্যিকারের নির্ভরযোগ্য, যাচাইকৃত এবং আনুষ্ঠানিকভাবে নিবন্ধিত সংস্থা দ্বারা অ্যাপার্টমেন্টগুলি DDU অনুযায়ী বিক্রি করা হচ্ছে। ভাগ করা নির্মাণে অংশগ্রহণের ফেডারেল আইন ডেভেলপার সম্পর্কে তথ্য পাওয়ার প্রয়োজনীয়তা নির্দেশ করে:
- এটি একটি আনুষ্ঠানিকভাবে নিবন্ধিত কোম্পানি দ্বারা প্রতিনিধিত্ব করা আবশ্যক;
- এটা বাঞ্ছনীয় যে এন্টারপ্রাইজ ইতিমধ্যেই সুবিধাগুলি তৈরি এবং চালু করেছে;
- সংগঠনের বিরুদ্ধে কোনো উন্মুক্ত মামলা হওয়া উচিত নয়;
- সব অতীতের বাড়িতে প্রবেশ করতে হবে৷একটি পূর্বনির্ধারিত সময়সীমার মধ্যে অপারেশন;
- সংস্থার ওয়েবসাইটে জমা দেওয়া সমস্ত নথিগুলি যত্ন সহকারে অধ্যয়ন করা হয় এবং এতে প্রকল্প, কাজের অনুমতি, ঘোষণা এবং অন্যান্য কাগজপত্র অন্তর্ভুক্ত থাকে;
- যেখানে সুবিধাটির নির্মাণ প্রক্রিয়া চলছে সেখানে কোম্পানির অবশ্যই অধিকার থাকতে হবে।
এই নথি এবং অনুমতি অনুপস্থিত থাকলে, ডেভেলপারের সাথে একটি DDU আঁকার সুপারিশ করা হয় না।
ঘোষণাটিতে কোন তথ্য রয়েছে?
বিশেষ করে নির্মাণের ঘোষণার অধ্যয়নে অনেক মনোযোগ দেওয়া হয়। এটি ইক্যুইটি হোল্ডারদের সাথে প্রথম চুক্তির সমাপ্তির 14 দিন আগে খোলা উত্সগুলিতে অবস্থিত হওয়া উচিত। এই নথিতে প্রতিটি নির্মাণ অংশগ্রহণকারীর জন্য গুরুত্বপূর্ণ তথ্য থাকা উচিত। এর মধ্যে রয়েছে:
- ডেভেলপার কোম্পানির নাম এবং আইনি ঠিকানা;
- কাজের জন্য পারমিট তালিকাভুক্ত;
- পূর্বে প্রাপ্ত লাইসেন্সগুলি নির্দেশ করে;
- লাইসেন্সের মেয়াদের সাথে মানানসই;
- কোম্পানির সকল প্রতিষ্ঠাতাদের তালিকা করে;
- কোম্পানীর অপারেশনের তিন বছরের জন্য অতীতে স্থাপন করা বস্তু দেওয়া হয়েছে;
- কাজের আর্থিক ফলাফল নির্দেশ করে;
- প্রদত্ত অ্যাকাউন্টগুলি প্রদেয় এবং গ্রহণযোগ্য;
- অন্যান্য লেনদেন নির্দেশ করে যার ভিত্তিতে নির্মাণের জন্য তহবিল সংগ্রহ করা হয়েছিল।
ইক্যুইটি হোল্ডারদের সাথে নির্মাণে ইক্যুইটি অংশগ্রহণের একটি চুক্তি শুধুমাত্র বিকাশকারীর জমি কেনা বা ইজারা দেওয়ার পরেই সমাপ্ত হয় যেখানে বাড়ি নির্মাণের পরিকল্পনা করা হয়েছে৷
কী করা উচিতপ্রকল্প ডকুমেন্টেশন অন্তর্ভুক্ত?
এটি প্রতিটি নির্মাণ অংশগ্রহণকারীর জন্য একটি গুরুত্বপূর্ণ নথি হিসেবে বিবেচিত হয়। শেয়ারহোল্ডারের সাথে প্রথম চুক্তিটি সমাপ্ত হওয়ার মুহুর্তের 14 দিন আগে ডকুমেন্টেশন তৈরি এবং প্রকাশ করতে হবে। প্রকল্পের মূল তথ্য অন্তর্ভুক্ত:
- ডেভেলপার সম্পর্কে তথ্য;
- সমস্ত প্রতিষ্ঠাতা সম্পর্কে তথ্য;
- কোম্পানির আর্থিক অবস্থার উপর ডেটা;
- বিল্ডিং পারমিট এবং লাইসেন্স;
- যে সময়কালে বস্তুটি নির্মাণের পরিকল্পনা করা হয়েছে;
- নির্মাণাধীন বাড়ির অবস্থান;
- কোম্পানীর সম্পত্তি;
- নির্মাণ খরচ এবং ঠিকাদার জড়িত।
এক ত্রৈমাসিকের মধ্যে কোম্পানির আর্থিক অবস্থার পরিবর্তন হলে প্রকল্পের নথিপত্রে তথ্য পরিবর্তন করার অনুমতি দেওয়া হয়। অধিকন্তু, এই সমস্ত সামঞ্জস্যগুলি মুক্ত উত্সগুলিতে প্রকাশ করা আবশ্যক৷
একটি চুক্তি তৈরির সূক্ষ্মতা
ডেভেলপার সম্পর্কে সমস্ত তথ্য যাচাই করার সাথে সাথে, যদি সে নির্ভরযোগ্য এবং যাচাই করা হয় তবে তার সাথে একটি DDD আঁকা সম্ভব। নির্মাণে ইক্যুইটি অংশগ্রহণ অগত্যা এই নির্দিষ্ট নথির সম্পাদনকে বোঝায়, যেহেতু অন্যান্য কাগজপত্র ফেডারেল আইন নং 214 এর বিধানের ভিত্তিতে ইক্যুইটি হোল্ডারদের রক্ষা করবে না।
অবশ্যই, এই নথিতে তথ্য রয়েছে:
- চুক্তির বিষয়, যা অ্যাপার্টমেন্ট এবং এর বর্গক্ষেত্র, তলা সংখ্যা, কক্ষের সংখ্যা, একটি বারান্দা বা লগজিয়ার আকার এবং উপস্থিতি, সঠিক ঠিকানা, বিভিন্ন যোগাযোগের উপলব্ধতা, সেইসাথে একটি সেটঅন্যান্য প্রযুক্তিগত পরামিতি;
- সম্পত্তির দাম;
- পেমেন্ট অর্ডার;
- বাড়িটি চালু করার সময়সীমা;
- ওয়ারেন্টির সময়কাল, যা পাঁচ বছরের কম হওয়া উচিত নয়;
- যেভাবে সমাপ্ত অ্যাপার্টমেন্টটি ইক্যুইটি হোল্ডারদের কাছে হস্তান্তর করা হবে;
- আবাসিক প্রাঙ্গনে সম্পূর্ণ করার প্রয়োজনীয়তার শর্তাবলী।
নির্মাণে ইক্যুইটি অংশগ্রহণের একটি নথির সঠিক অঙ্কনের সাথে, ইক্যুইটি হোল্ডাররা নির্ভরযোগ্যভাবে বিকাশকারীর জালিয়াতি বা তার দেউলিয়া হওয়া থেকে রক্ষা পাবে। কিছু বিকাশকারী একটি অ্যাপার্টমেন্টের জন্য কিস্তিতে অর্থ প্রদানের সুযোগ দেয়।
চুক্তির নিবন্ধন
চুক্তির সমাপ্তির পরে, এটিকে আনুষ্ঠানিকভাবে নিবন্ধন করতে হবে৷ শুধুমাত্র এই ধরনের অবস্থার অধীনে শেয়ার্ড নির্মাণ আইনিভাবে বাহিত হয়. অংশগ্রহণের শর্তগুলি পরামর্শ দেয় যে একটি DDU, সুবিধার একটি পরিকল্পনা, একটি প্রকল্প ঘোষণা এবং ক্রেতার ব্যক্তিগত নথি প্রস্তুত করা প্রয়োজন, তারপরে এই ডকুমেন্টেশনটি Rosreestr-এ স্থানান্তরিত হয়।
রেজিস্ট্রেশন প্রক্রিয়ায় প্রায় 10 দিন সময় লাগে। এর জন্য নাগরিকদের 350 রুবেল দিতে হবে।
ইক্যুইটি হোল্ডারদের কি অধিকার আছে?
DDA-এর উপর ভিত্তি করে, বাড়ির ক্রেতাদের অনেক আলাদা অধিকার রয়েছে। এর মধ্যে রয়েছে:
- যদি সুবিধাটি চালু করার সময়সীমা বিলম্বিত হয়, তাহলে নির্মাণে ইক্যুইটি অংশগ্রহণ চুক্তির অধীনে নাগরিকদের জরিমানা দিতে হতে পারে;
- চুক্তি নিবন্ধনের পরে, ইক্যুইটি হোল্ডাররা নিজের এলাকা এবং এটিতে নির্মিত বস্তুটি বন্ধক রাখে;
- অনুমতিচুক্তির মাধ্যমে দাবি করার অধিকারের নিয়োগের জন্য একটি চুক্তি আঁকুন;
- রেডিমেড অ্যাপার্টমেন্ট শুধুমাত্র একটি বিশেষ স্থানান্তর আইন আঁকার পরে গ্রহণ করা হয়;
- যদি আবাসন পরিদর্শনের সময় উল্লেখযোগ্য লঙ্ঘন সনাক্ত করা হয়, তাহলে আইনটি স্বাক্ষরিত নাও হতে পারে, যার পরে সুদ ধারক ঘাটতি সংশোধনের দাবি করতে পারে৷
আবাসন ব্যবহার শুরু করার পরে যদি বিভিন্ন সমস্যা চিহ্নিত করা হয়, তাহলে ওয়ারেন্টি সময়ের ভিত্তিতে, ক্রেতার ডেভেলপারকে সেগুলি দূর করার প্রয়োজন হতে পারে।
এটা কিভাবে বন্ধ করা হয়?
এই চুক্তির সমাপ্তির শর্তাবলী সরাসরি এর অনুচ্ছেদে লেখা আছে। এর বিভিন্ন কারণ থাকতে পারে। বেশিরভাগ ক্ষেত্রে, ভাগ করা নির্মাণে অংশগ্রহণের বিষয়ে একটি চুক্তির অবসান প্রয়োজন হয় যদি বিকাশকারী তার বাধ্যবাধকতাগুলি পূরণ করতে ব্যর্থ হয়, উদাহরণস্বরূপ, বাড়িটি সময়মতো চালু করা হয় না, উল্লেখযোগ্য লঙ্ঘন হয়, বা সম্পত্তির বর্গ ফুটেজ না হয় পূর্বে প্রতিষ্ঠিত আকারের সাথে মিলে যায়।
সমাপ্তির প্রক্রিয়া অবশ্যই আনুষ্ঠানিকভাবে নিবন্ধিত হবে।
উপসংহার
এইভাবে, শেয়ার্ড নির্মাণে নাগরিকদের অংশগ্রহণকে সস্তা এবং উচ্চ-মানের রিয়েল এস্টেট অর্জনের একটি জনপ্রিয় উপায় হিসাবে বিবেচনা করা হয়। একই সময়ে, সঠিকভাবে বিকাশকারীকে বেছে নেওয়া গুরুত্বপূর্ণ, যার সাথে DDU আরও আঁকা হয়েছে। এই নথিতে অবশ্যই নির্ধারিত ফর্ম থাকতে হবে এবং অংশগ্রহণকারীদের সম্পর্কে সমস্ত প্রয়োজনীয় তথ্য থাকতে হবে৷
DDU-এর উপর ভিত্তি করে, বাড়ির ক্রেতার অনেক অধিকার রয়েছে যা সে দাবি বা আদালতে রক্ষা করতে পারে।
